JAKARTA – Dalam proses peralihan hak atas tanah, ada beberapa tahapan dan empat simpul yang terlibat, mulai dari pembeli dan penjual, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), unit pemerintah daerah yang mengurusi bidang pendapatan daerah, serta Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) melalui Kantor Pertanahan (Kantah).
Dengan adanya banyak pihak yang terlibat, terkadang muncul hambatan dan kendala yang akhirnya menghambat proses dari peralihan hak atau balik nama sertipikat.
“Ada empat simpul yang menyebabkan adanya perbedaan persepsi antara BPN dengan masyarakat. BPN menilai durasi (proses peralihan hak, red) itu dimulai dari pembayaran Surat Perintah Setor (SPS), sementara masyarakat menghitung setelah mereka melakukan transaksi. Kalau dibuat mulai dari transaksi, berarti ada beberapa komponen yang terlibat di dalamnya,” terang Direktur Jenderal Penetapan Hak dan Pendaftaran Tanah (Dirjen PHPT), Asnaedi, saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Jumat (28/08/2026).
Untuk menyelaraskan proses dan memberikan kepastian waktu layanan bagi masyarakat, Kementerian ATR/BPN menerapkan Peralihan Hak Terintegrasi (PERINTIS) dengan target penyelesaian 10 hari.
Sebelum layanan diterapkan, Kementerian ATR/BPN telah meneliti keempat simpul yang terlibat dalam proses Peralihan Hak dan merumuskan langkah yang bisa dilakukan untuk mempercepat pelayanan. Pembenahan dimulai dari tahap sebelum permohonan masuk ke Kantah.
“Pada saat pengecekan berkas awal, PPAT baru boleh atau baru melaksanakan pengecekan apabila, pertama, penjual dan pembeli sudah menyatakan kesiapannya untuk hadir pada saat penandatanganan akta. Kedua, perlu dibuat pernyataan bahwa PPAT baru melaksanakan pengecekan apabila penjual dan pembeli sudah mengetahui biaya yang harus mereka bayarkan. Jadi, penjual dan pembeli sudah memahami seluruh proses dan mengetahui bahwa setelah pengecekan masih ada tahapan yang harus dilanjutkan,” jelas Asnaedi.
Setelah pengecekan selesai, pembeli lanjut mengajukan permohonan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) ke dinas pendapatan setempat.
Pada kesempatan yang sama juga, dilakukan pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) oleh penjual.
“Setelah masuk ke Bapenda, tiga hari batas waktu yang kita berikan untuk mereka nyatakan oke atau tidak untuk pembayaran BPHTB-nya. Biasanya kode billing yang berlaku untuk pembayaran BPHTB itu 14 hari, tapi kalau mau proses Peralihan Hak-nya selesai dalam waktu 10 hari, maka para pihak yang tadi harus membayarkan pajaknya di hari pertama,” terang Dirjen PHPT.
Pada tahap validasi BPHTB oleh pemerintah daerah, mekanisme fiktif positif menjadi salah satu aturan yang ditetapkan untuk menjaga kepastian waktu proses.
Mekanisme ini memungkinkan tahapan dilanjutkan apabila pemeriksaan belum dilakukan dalam batas waktu yang telah ditentukan.
Setelah validasi BPHTB selesai, dalam tenggat 2 hari penjual dan pembeli melakukan penandatanganan dan PPAT melakukan pelaporan akta.
Proses dilanjutkan dengan verifikasi berkas di Kantor Pertanahan dengan jangka waktu maksimal 3 hari.
Akta yang telah terverifikasi ditindaklanjuti dengan terbitnya tagihan PNBP (SPS) yang dilanjutkan dengan pembayaran PNBP dalam kurun waktu satu hari disertai kewajiban PPAT menyerahkan berkas fisik ke Kantor Pertanahan di hari yang sama.
Status pembayaran yang terverifikasi diikuti dengan pencatatan peralihan hak dan terbitnya Sertipikat dalam kurun 2 hari kerja dan bisa dicek pada brangkas elektronik Sentuh Tanahku.
“Di Kantah kami menerapkan dua mekanisme. Pertama, prinsip first in, first out, berkas yang lebih dahulu masuk akan lebih dahulu diperiksa. Kedua, mekanisme fiktif positif. Apabila dalam tiga hari berkas belum dilakukan pemeriksaan, maka proses dilanjutkan dengan penerbitan SPS. Setelah SPS diterbitkan, pembayaran harus dilakukan pada hari yang sama. Demikian pula dengan penyerahan dokumen fisik yang harus dilakukan pada hari yang sama,” ungkap Asnaedi.
Layanan Peralihan Hak Terintegrasi dengan target penyelesaian paling lama 10 hari ini mulai diberlakukan pada 17 Kantah.
Penerapannya jadi bagian dari upaya Kementerian ATR/BPN memberikan kepastian waktu bagi masyarakat dalam layanan pertanahan.
“Kalau ini kita lakukan semuanya, maka 10 hari itu sama yang kita rasakan dengan apa yang dirasakan masyarakat tidak akan terjadi perbedaan,” pungkas Asnaedi.
